Quoi faire une fois propriétaire ?

Lorsqu’on achète une propriété, des éléments comme une piscine, une véranda ou un abri de jardin peuvent peser lourd dans la balance. Mais que faire si, une fois propriétaire, on découvre que ces ajouts n’ont pas été déclarés par l’ancien propriétaire ? Voici ce à quoi il faut s’attendre.

Les constructions soumises à l’obligation de déclaration

En France, la loi est stricte en ce qui concerne les constructions : toute structure pouvant accroître la valeur immobilière et étant ancrée dans le sol doit être déclarée. Cela inclut les garages, vérandas, extensions, abris de jardin et autres dépendances mesurant entre 5 et 20m². Dès que ces constructions ne peuvent être déplacées, la déclaration devient obligatoire. Pour les piscines dépassant 10m², une taxe d’aménagement est également due.

En effet, la détection de ces constructions non déclarées est une source de revenus importante pour l’État. Grâce à l’intelligence artificielle, leur repérage via des images aériennes est devenu plus efficace. En 2023, pas moins de 125 000 lettres ont été envoyées aux propriétaires pour régulariser leur situation.

Les obligations du vendeur

Lors de la vente, le vendeur doit divulguer toutes les informations pouvant influencer la décision d’achat. Si une véranda ou une piscine a été installée sans permis, cette information doit être communiquée par écrit à l’acheteur potentiel.

Si le vendeur choisit de régulariser la situation avant la vente, il s’expose à une amende variant de 300 000 euros à 6 000 euros par mètre carré. Dans certains cas, des mises aux normes ou même des destructions peuvent être ordonnées.

En outre, le vendeur risque un redressement fiscal pour avoir sous-évalué la valeur de son bien. L’administration fiscale peut alors récupérer la taxe foncière non perçue des quatre dernières années, en plus des pénalités de retard.

Procédure de régularisation pour le nouveau propriétaire

Si l’ancien propriétaire a informé l’acheteur du défaut de déclaration, la régularisation doit avoir lieu lors de la promesse de vente et de l’acte d’achat. L’acheteur peut demander au vendeur de régulariser la situation ou négocier le prix. Si la découverte survient après la signature de l’acte, l’acheteur peut faire annuler la vente.

Il est important de savoir qu’après la signature de l’acte d’achat, vous devenez le propriétaire officiel et vous êtes responsable de la régularisation. Vous devrez alors vous rendre à la mairie avec les plans et le formulaire Cerfa décrivant les travaux à régulariser. Si ces derniers respectent les réglementations locales, vous obtiendrez une autorisation sous deux mois. Sinon, la mairie peut refuser, demander des mises en conformité ou, dans le pire des cas, exiger la démolition.

Enfin, si les constructions sans autorisation datent de plus de 10 ans, les risques sont réduits. Les poursuites pénales en matière d’urbanisme expirent après six ans et les actions civiles après dix ans.