Est-ce véritablement une bonne idée ou un piège dissimulé ?

Les SCPI sans frais de souscription gagnent en popularité chez les investisseurs, introduisant un bouleversement sur le marché traditionnel de l’immobilier collectif. Cette option est-elle vraiment avantageuse ? Analysons de près les détails de cette stratégie d’investissement.

Décryptage des frais des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) intègrent généralement divers types de frais. Les frais de souscription sont prélevés à l’entrée, variant entre 8% et 12% du capital investi.

Ces frais couvrent principalement la commercialisation et l’acquisition des propriétés.

Les frais de gestion sont également notables, généralement de 10% à 12% des loyers perçus pour les SCPI traditionnelles. Ces coûts rémunèrent la gestion des actifs et la distribution des bénéfices.

D’autres charges, souvent moins visibles, peuvent s’ajouter :

• Frais d’arbitrage
• Frais de travaux
• Commissions sur les plus-values

Avant de s’engager dans une SCPI, bien comprendre l’ensemble de ces frais est essentiel. Le Document d’Information Clé (DIC) fournit une vue détaillée de ces coûts pour chaque SCPI.

Les SCPI sans frais de souscription : une innovation de marché

Cinq SCPI, telles que Novaxia Neo, Remake Live, Iroko Zen, Upeka et Mistral Sélection, ont innové sans frais de souscription depuis leur création entre 2019 et 2024. Ce modèle repense les pratiques de l’industrie.

L’atout principal est de permettre l’investissement de l’intégralité du capital dès le commencement, contrairement aux SCPI classiques qui prélèvent une partie dès le départ.

Cependant, ce modèle présente aussi des spécificités à considérer :

• Des frais de gestion plus élevés (14% à 18% des loyers)
• Frais de retrait en cas de vente anticipée (avant 3 à 6 ans)
• Un modèle récent avec une pérennité encore à vérifier

Ces SCPI proposent des rendements attrayants, allant de 6,51% à 7,79% pour 2023. Cependant, prudence est de mise compte tenu de la jeunesse de ces produits.

Analyser les risques et potentiels

Les SCPI sans frais de souscription offrent des avantages significatifs pour certains profils, notamment en cas de démembrement de propriété.

Pourtant, il ne faut pas oublier les risques potentiels :

1. Augmentation du risque de liquidité en cas de revente massive
2. Stratégie d’investissement souvent opportuniste et géographiquement diversifiée
3. Un équilibre économique sur le long terme non encore établi

Investir en SCPI nécessite souvent une durée d’au moins 8 à 10 ans pour lisser les fluctuations et optimiser le rendement.

Critère	SCPI classiques	SCPI sans frais
Frais de souscription	8-12%	0%
Frais de gestion	10-12%	14-18%
Ancienneté du modèle	Éprouvé	Récent

Comparer l’investissement dans une SCPI sans frais

Le choix d’investir dans une SCPI sans frais dépend de nombreux critères. Comparer tous les frais est primordial, au-delà de l’absence de frais de souscription.

La stratégie d’investissement, la performance de gestion et la diversification sont à évaluer.

Les SCPI sans frais peuvent convenir aux investisseurs à long terme, mais il est toujours conseillé de diversifier les investissements pour répartir les risques.

Finalement, que ce soit avec des SCPI classiques ou sans frais, le placement immobilier indirect implique des risques de perte de capital et de faible liquidité. Une analyse rigoureuse et des conseils professionnels sont recommandés pour un choix optimal.